Paris-banlieue: loyers des bureaux contrastés mais tous en hausse

Prix en constante hausse, écarts importants entre l’est et l’ouest et entre l’intramuros et la banlieue… L’étude des loyers des bureaux autour des stations de métro et de rer récemment publiée par le conseil en immobilier Cushman et Wakefield chiffre la progression de 6% à 31%. Détails.

Les prix continuent de flamber pour la location de bureaux en région parisienne. Le 4 octobre, le conseil Cushman et Wakefield a publié une carte des loyers des bureaux autour des stations de métro. « En un an, les valeurs locatives ont augmenté de 6% à 31% selon les stations considérées avec une moyenne de 8% sur l’ensemble du réseau », remarque le cabinet.

« Paris est l’endroit où on livre le plus de bureaux neufs ou restructurés. Ce qu’on met sur le marché est donc plus qualitatif que ce que l’on avait auparavant. Plus qualitatif voulant aussi dire plus cher », souligne Magali Marton, qui a conduit cette étude. A cela s’ajoute  une forte demande. « Le marché parisien consomme plus d’un million de m², alors qu’il a un stock vacant qui n’a cessé de se réduire. Quand vous avez de plus en plus de demande et moins d’offre, les valeurs locatives augmentent. »

Le grand écart est-ouest

Au délà de la frontière du périph’, de gros écarts entre la proche banlieue ouest et est sont remarquables. Les stations autour de La Défense, Levallois, Neuilly-sur-Seine, et Boulogne Billancourt sont presque aussi chères que certains quartiers de Paris, alors qu’à l’est, les valeurs locatives sont beaucoup plus basses. Par exemple, les loyers aux Sablons tournent autour de 450 euros par m² par an tandis qu’à Mairie de Montreuil ils sont à 140 euros. Exception notable: la station Château de Vincennes, à l’est, voit ses loyers plafonner en moyenne à 340 euros.

« Cette différence est traditionnelle. Le marché des bureaux s’est essentiellement structuré sur la partie ouest », note Magali Marton. « Le développement des pôles tertiaires de l’est, qui est l’endroit où l’on voit un décrochage très important, est assez récente. L’urbanisation de tout le bas Montreuil, par exemple, a 20 ans tout au plus », explique-t-elle.

« Il y aura toujours une différence importante entre la périphérie et Paris »

A cette hausse, s’accompagne un grand écart de prix entre les stations. La différence se voit beaucoup entre Paris et sa banlieue: la disparité la plus grande se trouve entre Concorde, où il faut compter 630 euros par m² par an, et Fort d’Aubervilliers (120 euros). En moyenne, il faut débourser 223 euros autour des stations en dehors de la capitale, contre 457 euros intramuros.

La ligne 14, qui traverse Paris sans en sortir, prend la tête des lignes les plus chères du réseau RATP. A contrario, sa petite sœur, la ligne 13, qui marque le plus d’arrêts hors de Paris, se positionne comme la ligne la plus accessible en terme sde loyers de bureaux.

Le Grand Paris Express pourrait changer la donne

Le nouveau réseau de métro prévu pour le Grand Paris Express pourrait venir changer la donne. « Il y a des grands espoirs de voir cette partie est recoller aux valeurs que l’ont peut voir dans les arrondissements parisiens », avance la directrice d’étude. « Mais il y aura toujours un différentiel important entre la périphérie et Paris. Parce que quoi qu’on en dise, vous n’avez pas la même irrigation de transports en commun, la même insertion urbaine, la même qualité de vie… »

Le cabinet a également réalisé la même étude sur les lignes de RER. Si celle-ci ne couvre pas toutes les stations, il y est relevé que la moyenne des valeurs locatives sur l’ensemble du réseau RER est de 225 €/m²/an. La valeur minimale va de 80 €/m²/an (Ris-Orangis – RER D) à 610 €/m²/an (Musée d’Orsay – RER C). Surprise, plus la ville est éloignée de Paris, moins la valeur locative de ses bureaux est élevée.

©Cushman et Wakefield
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