Grand Paris : ces centres commerciaux désespérément vides

«Ah mais c’est fermé tout ça ici?» s’exclame un couple de septuagénaires, au premier étage du Millénaire, centre commercial d’Aubervilliers. A droite comme à gauche des allées, les panneaux trompe-l’œil défilent pour cacher l’absence de boutiques. Les quelques-unes restées ouvertes peinent à trouver clients. Le Kiabi est vide. L’espace SFR est désert. L’énorme Toy’s R Us aussi. Ce lundi midi, les magasins de petite enfance sont parmi les seuls à trouver clients. Les hauts parleurs branchés sur RTL2 comblent le silence laissé par l’absence de chalands. Un paradis pour les angoissés des foules qui veulent faire leur shopping pénard. Certains y viennent d’ailleurs pour cela, comme Mathieu. «C’est super pour faire ses courses tranquille!»

Faute de clients, les magasins ferment les uns après les autres

Le nez plongé dans ses e-liquides pour cigarette électronique, Bruno n’est pas étonné du manque de vie dans le centre. Avant de travailler à E-Clope, il a été client du Millénaire pendant cinq ans. «Au fil du temps, il y a eu de moins en moins de boutiques. Boulanger a délocalisé. Jules était en face, mais ils sont partis. Orange aussi, depuis peu», liste-t-il. Dès son inauguration en avril 2011, seuls 107 magasins sur les 140 étaient occupés. La première année, six millions de visiteurs se sont pointés sur les 12 millions attendus. «Des centres commerciaux déserts en Île-de-France, il y en a deux-trois emblématiques. Le Millénaire en fait partie. Ce centre, c’est une catastrophe complète», commente Eric Scherrer, président du Seci-Unsa, qui raconte aussi comment la Fnac a essayé de quitter le navire dès octobre 2012 faute de fréquentation, avant d’être obligée de rouvrir quelques semaines après pour fermer définitivement un an plus tard, dès le bail arrivé à son terme.

Au-delà du périph, ce n’est plus Paris

Lors de sa construction, les bailleurs Klépierre et Icade présentaient leur projet comme le mall qui manquait, avec une zone de chalandise de près d’1 million de personnes. Construit à la frontière sud d’Aubervilliers, aux portes de Paris, ce temple de la consommation de 56 000m², soit 8 terrains de foot, devait attirer familles le week-end et salariés la semaine. «Tout le monde disait que le parisien allait prendre le périphérique pour se rendre au Millénaire. Mais le périph’ est une barrière. Qu’on me montre un parisien qui va venir dans ce centre commercial !», tacle une spécialiste de l’immobilier commercial. Situé à 15 minutes à pied de la station de RER E Rosa Parks, il faut emprunter une passerelle au dessus de la ceinture de Paris pour s’y rendre. Exit, donc, la clientèle parisienne. Surtout qu’entre la gare et Aubervilliers, se trouve le Parks, un autre espace commercial qui lui fait de l’ombre. Et du côté de la Seine-Saint-Denis, le département n’est pas en manque de centres commerciaux. «Le Millénaire est en concurrence avec un autre centre commercial qui est mieux placé si on prend le point de vue de la banlieue: le Qwartz», analyse Eric Scherrer, président du Seci-Unsa. Pour qu’un centre commercial prospère, il lui faut en effet une zone de chalandise primaire, c’est à dire d’avoir des habitants, des clients dans l’immédiate proximité. Ce qui est peu le cas du Millénaire, posé dans le quartier historique des grossistes chinois. «A l’époque du projet, le centre a été un peu survendu. Il y a eu des promesses non réalisées», regrette Bruno, derrière le comptoir du magasin de cigarettes électroniques, pointant du doigt les 165 000m² de bureaux qui devaient être construits dans les environs et ne l’ont pas totalement été. «Ils ont misé sur l’évolution du quartier, avec des entreprises qui arrivent et des immeubles qui se construisent. Peut-être que dans 20 ans cela sera vrai, mais pas aujourd’hui», confirme le délégué syndical.

Photo © Rémi Yang

Super locomotive Ikea: la fausse bonne idée

Le Millénaire est toutefois loin d’être le seul centre commercial à peiner à se remplir. Okabé, Ivry Grand Ciel, La vache noire sont aussi à la peine.  A Bry-sur-Marne, le centre commercial des Armoiries, ouvert en 2011 par la foncière d’Ikea à côté de son magasin de Villiers-sur-Marne, n’a pas trouvé son public. «Le projet était conçu pour ouvrir le weekend, avec même un prévisionnel de 50% du chiffre d’affaires en fin de semaine, mais nous n’avons finalement pas obtenu les autorisations réglementaires pour que les commerces puissent ouvrir le dimanche alors que les Ikea et Bricorama voisins sont ouverts le dimanche. Le problème est qu’il n’y a pas actuellement suffisamment d’habitants dans le quartier pour constituer une clientèle de proximité, et l’Intermarché qui avait ouvert n’a pas prospéré», explique le maire de Bry-sur-Marne, Jean-Pierre Spilbauer. La galerie ne manquait pourtant pas de charme, pensée à ciel ouvert avec le premier Gulli Park. Dans le cas de ce centre, un autre leurre a été l’effet locomotive d’Ikea, accessible via le même parking. Car une virée chez le Suédois se suffit à elle-même. Lorsque l’on sort rincé de ses milliers de m2 d’espaces d’exposition, le premier souci est de réussir à mettre ses cartons dans sa voiture puis de monter ses meubles, et non d’aller flâner dans la galerie voisine. Reste donc aujourd’hui un Truffaut et un Maisons du Monde qui semblent tirer leur épingle du jeu, aux côtés de quelques autres magasins et de nombreux trompe-l’oeil cachant les cellules vides. «La future gare du Grand Paris Express, à proximité, devrait contribuer à redynamiser cette galerie dont la conception était très qualitative», espère le maire. A côté de cette gare de Bry-Villiers-Champigny, dont le calendrier de réalisation fait partie des dossiers épineux du futur métro, deux projets de développement urbain sont en effet prévus, qui devraient attirer de nouveaux habitants et salariés… mais aussi des commerces. Côté Villiers, le gigantesque Marne Europe porté par la Compagnie Phalsbourg entend créer un nouveau quartier de ville qui accueillera certes une majorité de bureaux, logements, hôtels et cinéma multiplex sur plus de 100 000 m2, mais aussi quelque 20 000 m2 de commerces. Côté Champigny, la perspective d’un centre commercial pur et dur a été abandonnée au profit d’un quartier mixte et seulement 900 m² de commerces et services contre 25 000 m2 initialement prévus.

Regarder le verre à moitié plein

Les projets mixtes, plébiscités par les villes, ne garantissent pas pour autant le remplissage à 100% d’un centre. En témoignent Okabé, ouvert en 2010 au Kremlin-Bicêtre par Altaréa-Cogédim, et La Vache noire, en 2007 à Arcueil par la SCC. Les deux centres, situés aux portes de Paris, mais côté banlieue, ne font pas le plein depuis le départ.

Les élus des deux communes, pourtant, regardent le verre à moitié plein, et rappellent chacun les friches qu’ils ont évitées. «En 1995, les usines de charcuterie Géo ont annoncé qu’ils allaient partir définitivement, laissant un terrain de 11 000 m2 en pleine ville. Nous avons donc étudié les opérations d’aménagement possibles avec l’idée de réaliser un pôle commercial et économique pour développer l’emploi localement. Nous n’avions pas non plus les moyens financiers d’acquérir le terrain. C’est donc un opérateur privé qui a porté le projet sur la base d’orientations réfléchies avec la ville pour renforcer l’offre du Kremlin avec un centre commercial mais aussi un parking et des locaux d’activités pour accueillir de nouvelles entreprises. Au-dessus du centre, il y a ainsi 25 000 à 30 000 m2 d’activité économique. Le projet a également financé en partie la médiathèque. Pour la ville, le solde a donc été positif car cela a contribué à créer 3 000 emplois sur le site. Si le centre n’est pas plein, le Auchan d’Okabé ne fait pas non plus partie des 21 hypermarchés que la maison mère vient de décider de fermer», défend Jean-Luc Laurent, ancien député-maire MRC du Kemlin-Bicêtre.

Même argument à Arcueil, pour la Vache noire. «Notre motivation n’était pas d’accueillir un centre commercial mais de développer un quartier en place de la friche Thomson qui représentait la première taxe professionnelle de la commune et laissait une très grande parcelle. A l’époque, nous avions un taux d’emploi/habitant de 0,5 – 0,6 et l’objectif était de créer de l’activité. Nous avons eu un débat vigoureux sur le projet et l’avons soumis à référendum d’initiative locale. Le résultat a été favorable mais à 50,4%. A l’époque, la question divisait donc la population. Comme c’était la présence d’un hyper qui cristallisait l’inquiétude des commerçants locaux, nous avons fait le choix de développer un centre sans hyper. Même si le démarrage a été difficile et que le centre n’est pas plein, la présence du centre a contribué à l’attractivité du quartier pour faire venir des entreprises tertiaires. Je pense que sans la Vache noire, nous n’aurions jamais réussi à faire venir Orange par exemple. Aujourd’hui 10 000 personnes travaillent dans le quartier», expose Daniel Breuiller, ancien maire EELV d’Arcueil.

Promesses d’emplois

Pour les élus, l’argument de l’emploi est déterminant. «Il a été beaucoup utilisé à Aubervilliers», se rappelle Dan Lert, adjoint écologiste à la mairie du 19ème et opposant de la première heure au projet, regrettant la destruction des mares pour faire place au projet et auteur de plusieurs recours pour en limiter la densité. Au Millénaire, 1700 emplois étaient annoncés. Un pari tenu d’après la Maison de l’emploi d’Aubervilliers qui se réjouit que le centre ait permis d’embaucher des jeunes du coin. «Dans chaque enseigne, on compte environ 45% de recrutement local», estime l’organisme. «Au tout début, c’était très bien, on a organisé plein de recrutements à l’ouverture, se souvient-on à la mission locale. Maintenant, on a moins d’activité avec le centre. C’est facile de créer de l’emploi au début mais l’important est de renouveler les CDD.»

Si les centres ne sont pas tous pleins, peu d’entre eux ferment cependant, et les mêmes bailleurs continuent d’en ouvrir d’autres, preuve qu’un centre à moitié plein reste finalement rentable… sauf pour les commerçants qui ont parié sur le mauvais cheval. Un risque calculé pour les grandes enseignes dont c’est le métier. Un drame parfois pour les indépendants qui ont misé toutes leurs économies.

Photo © IAU IDF

«Aucun inventaire de friches commerciales n’a été réalisé en Île-de-France mais il semble que contrairement à ce qui se passe en province, les centres fermés sont très peu nombreux, la fragilité de quelques-uns s’exprimant dans l’existence de cellules vacantes plus ou moins nombreuses. Le phénomène de vacance est davantage répandu dans les petits centres commerciaux de proximité dans les quartiers en rénovation urbaine. Cependant, certains centres récents comme le Millénaire (Aubervilliers, SeineSaint-Denis), So Ouest (Levallois, Hauts-de-Seine), One Nation Paris (Les Clayes-sous-Bois, Yvelines) peinent à atteindre leurs objectifs de fréquentation initiaux», constate une étude réalisée en 2016 par l’Institut Paris Région (ex Institut d’Aménagement et d’Urbanisme d’Île de France – IAU IDF), relevant par ailleurs le «rythme élevé d’ouverture». Depuis 2010, l’institut a comptabilisé 24 inaugurations en Île-de-France. Au total, 218 malls se partageaient le Grand Paris en 2016, représentant quelque 6 millions de m2. Et beaucoup de nouveaux centres sont encore à l’étude.

Europacity : le projet qui attise la controverse

Photo © Europa City

Parmi les grands projets mixtes qui accueillent aussi du commerce, Europacity constitue aujourd’hui l’exemple le plus emblématique et aussi le plus controversé. Ce vaste pôle de loisirs, porté par la foncière d’Auchan et le groupe chinois Wanda, est situé au niveau du triangle de Gonesse, à proximité d’une gare Grand Paris Express de la ligne 17. Il prévoit à la fois 50 000 m2 d’offre culturelle avec halle d’exposition, salle de spectacle et de cirque, centre culturel dédié au cinéma, 150 000m2 dédiés aux loisirs avec parc à thème, piste de ski, centre aquatique, une ferme urbaine de 7 hectares et 200 000 m2 de commerces et restaurants. Le projet, principalement controversé en raison de son gigantisme et de son emprise sur des terres agricoles, a obtenu son décret d’utilité publique fin 2018. Mais en mars 2019, la modification du PLU (Plan local d’urbanisme) qui permettait la reconversion de 280 ha de terres agricoles a été annulé par le tribunal administratif. En attendant le résultat de l’appel, les opposants au projet ont établi une zad, mouvante au gré des décisions de justice, pour développer des projets agricoles.